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万科真实的谎言

发布时间:2019-08-17 20:49:50 编辑:笔名

  今天,上盛传《万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话》,虽然没有指明是那位领导,但是讲话口气看起来很像王石。讲话主要谈到以下几点:1、承认过去两年楼市存在泡沫,万科在两年中多挣了亿;2、今后降价策略将加大力度; 、降价的目的为快速回笼资金使得万科有钱以低价购入土地。

  以下是万科执行副总裁肖莉澄清原文:

  关于近日络上流传的一篇题为《万科松山湖会议纪要》的文章的澄清:

  万科企业股份有限公司执行副总裁肖莉针对目前上流传的《万科松山湖会议纪要》一文作出澄清:

  此文系伪造,万科集团近期没有在松山湖召开过任何会议,文中的观点系作者臆造,与万科无关。万科尚不知道该文作者是谁,以及其伪造此文的动机,但万科保留对此文作者追究相关的权利。

  万科企业股份有限公司

  执行副总裁发言人肖莉

  今天,上盛传《万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话》,虽然没有指明是那位领导,但是讲话口气看起来很像王石。讲话主要谈到以下几点:1、承认过去两年楼市存在泡沫,万科在两年中多挣了亿;2、今后降价策略将加大力度; 、降价的目的为快速回笼资金使得万科有钱以低价购入土地。

  以下为全文:

  在今年还剩下四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.

  我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了 0000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.

  有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现.

  万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?

  为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2- 万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的市值超过 000亿人民币,是全世界市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.

  深圳银行系统在年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.

  而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.

  我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.

  过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱.

  错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归,必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.

  我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.

  泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.

  这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.

  我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.

  现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅, 000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降 0%以上,这是我们打败其他企业,占据地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.

  我抓的第二件事是近期的调整策略.

  我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能 扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.

  为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.

  以快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了,而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.

  我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要快速度执行的未来16个月的对策和行动.

  解读和评述:看完这份材料,我的感觉是震惊,如果这份材料是真实的,那么在不远的将来,或者说就是今年的年底,由万科推动的全国房地产的降价风潮将会把全国房地产公司摧毁,幸存者将不到20%,这20%的幸存者即使不死,也将元气大伤,很难再和万科竞争。而万科的市场份额急剧上升,将不可避免地成为国内房地产市场的寡头。

  我认为,不可以轻易相信材料的真实性,因为做出这样的决策是一次冒险,如果万科真的实施这样的战略,首先各大地方政府和中央政府就会有不同意见。地方政府来自卖地的收入大幅下降,严重威胁地方政府的财政体系,因此,这个战略从实施上来说,太过冒险,如果不成功,万科将陷入万劫不复。万科作为全国房地产的老大,没有必要采取如此冒险的激进战略。第二,与万科一贯的战略不符合,万科发展到今天,不是靠冒险起家,而是走稳步发展的战略。因此,突然之间采取如此激进的战略不太可能。

  但是我们也不能简单地否认这份材料的全部内容。

  ,万科的总体战略是要在2010年,实现年销售收入1000亿元,2007年是600多亿,也就是说他要在未来的三年,增加400亿元,年增长 0%。在全国市场不景气的情况下,实现这个战略目标是比较困难的。万科是一家上市公司,多年来一直以良好的管理,对公众讲话负责而取信于社会,我相信这个战略是万科一直在努力实现的目标,而且它们一定有既定的实施方案。据说,他们在制订这个战略时,就已经确定了走兼并和收购策略。

  第二,从材料的内容来看,部分材料显示出万科特色,比如这个部分:“现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅, 000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内”,就很具有可信度。我们知道,万科在国内个提出要想工厂生产那样造房子,多年来一直努力致力于研究产品,比如国家推出90/70政策时,万科的研发人员就做出了几个不同版本的90平方 房产品,而且申请了国家专利。国内没有哪家房地产公司能像万科这样重视产品标准化研究。

  第三,万科在北京、上海等地方已经掀起了降价的风潮,虽然幅度还没有像这份材料所显示的如此疯狂,但是如果把这理解成降价狂潮的前期“热身运动”也未尝不可。

  因此,对于这份材料,我们必须保持冷静、理智的态度,但是又不可失去警惕,不怕一万,就怕万一,如果这又这么一天,我们也不至于完全的惊慌失措,束手无策。

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